Garantir ses revenus locatifs en se prémunissant des loyers impayés

11/02/2020

Le risque de loyers impayés est un problème majeur pour tout propriétaire bailleur. En effet, si ce risque se matérialise, l’investissement peut rapidement tourner au cauchemar.

Lorsqu’un locataire a signé son bail, les garanties dont dispose le propriétaire bailleur sont limitées aux saisies sur ses revenus et sur ses biens. Les revenus d’un locataire, s’ils existent au moment de la signature du bail, ne sont pas garantis pour l’avenir. Beaucoup d’événements de la vie peuvent mettre en difficulté un locataire, tel un licenciement, la maladie, une séparation, … Quant aux biens saisissables du locataire, ils ne sont souvent pas suffisants.

Les propriétaires bailleurs, prudents par nature, souhaitent dans la plupart des cas, obtenir des garanties supplémentaires, ce qui semble effectivement être une nécessité afin de sécuriser le paiement des loyers et conserver une rentabilité correcte de son investissement, voire plus simplement de pouvoir toujours faire face à un éventuel emprunt qui aurait financé l’acquisition du bien loué.

Il est important de bien mesurer l’efficacité des garanties supplémentaires car elles ne sont pas cumulables sauf pour les locataires étudiants. En effet, que ce soit une personne physique caution ou garant, une assurance Garantie Loyer Impayé (GLI), ou une garantie Visale, chaque solution offre des avantages et inconvénients.

	Garant / caution	Assurance Garantie Loyer impayé	Garantie Visale
Locataire	Tous les locataires	Conditions de ressources et d’emploi	Les salariés et étudiants de moins de 30 ans. Les salariés en CDD ou intérimaires de moins de 30 ans.
Statut du logement	Tous	Résidence principale nue ou meublée	Résidence principale nue ou meublée
Couverture	1 bail (3 ans si location nue et 1 an si meublée) et 1 ou 2 renouvellements	Loyers, charges, dégradations locatives, frais de procédures, indemnités d’occupation, avec ou sans franchise selon contrat.	Loyers et charges limité à 36 mois pour un loyer inférieur à 1.300€ charges comprises et 1.500€ charges comprises à Paris.
Coût	Gratuit	2% à 3% du loyer	Gratuit
Avantages	Possibilité d’obtenir une garantie forte en fonction du profil de la personne garante gratuitement.	Couverture la plus complète et qui permet de continuer à percevoir le montant des loyers quelle que soit la durée de la procédure et de n’avoir aucun frais de procédure à payer.	Gratuit
Inconvénients	En cas d’impayé il faut avancer les frais de procédure. De plus on ne sait pas combien de temps il faudra financer les loyers non payés.	Aucun hormis le coût mensuel de la prime d’assurance (qui est déductible des revenus). Attention au choix du contrat, ils ne sont pas tous équivalents.	Locataires éligibles restreints, ne couvre pas tous les frais notamment les dégradations immobilières et la durée est limitée.

La caution et la garantie Visale ont l’avantage d’être gratuites, mais leur couverture est limitée dans le temps et en montant.Le choix d’une de ces garanties dépend de vos priorités. Pour les locataires étudiants, il est possible de cumuler Caution et GLI, mais pas pour les autres.

Avec un garant, en cas d’impayé le propriétaire bailleur risque de ne percevoir aucun loyer et à minima d’avancer les frais de procédure qui peuvent s’avérer lourd. Si le propriétaire compte absolument sur la régularité des revenus des loyers pour par exemple rembourser un emprunt ou si cela représente un complément indispensable de ses propres revenus, seule l’assurance GLI permettra de garantir aux propriétaires bailleurs qu’ils toucheront leurs loyers dés la survenance du sinistre et jusqu’à la restitution de leur bien et sans même devoir faire l’avance des frais de procédure. La GLI représente un coût supplémentaire mais apporte des garanties réellement plus fortes.

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